این مطلب با هدف افزایش مهارت‌های حقوقی مورد نیاز در زندگی روزمره تهیه شده است. مطالب این صفحه جنبه آموزشی عمومی دارند و تلاش می‌کنند مفاهیم حقوقی را با زبانی ساده، روان و کاربردی بیان کنند. با توجه به اینکه هر موضوع با توجه به شرایط، اسناد، اراده طرفین و قوانین حاکم ارزیابی می‌شود، مطالب این نوشتار جایگزین مشاوره حقوقی تخصصی یا بررسی موضوع شما نیستند. اگر درباره تعیین سهم در قرارداد مشارکت در ساخت ابهامی دارید یا پیش از توافق به بررسی دقیق‌تر نیاز دارید، می‌توانید از خدمات مشاوره، تنظیم قرارداد، داوری یا وکالت این مجموعه استفاده کنید.

طرح مسئله: یکی از مهم‌ترین موضوعات مذاکرات مشارکت در ساخت، تعیین سهم مالک و سازنده است. گاهی طرفین با مقایسه پروژه‌های دیگر یا شنیدن یک درصد متعارف، بدون بررسی شرایط واقعی ملک و پروژه، درباره سهم توافق می‌کنند. در حالی که یک درصد مشخص نمی‌تواند برای همه پروژه‌ها معیار مناسبی باشد. 

مهارت حقوقی: در ارزیابی سهم، معمولاً عواملی مانند ارزش ملک، هزینه‌های ساخت، مشخصات و ظرفیت پروژه، آورده سازنده، تعهدات طرفین و ارزش نهایی مورد انتظار پروژه مورد توجه قرار می‌گیرد. بنابراین، درصد مشارکت بدون شناخت مبنای محاسبه آن، اطلاعات کاملی ارائه نمی‌کند.

نکات کاربردی: پیش از توافق درباره درصد سهم، باید مشخص شود هر طرف چه چیزی وارد پروژه می‌کند و در مقابل چه تعهداتی می‌پذیرد. همچنین باید میان درصد سهم، واحدهای اختصاص‌یافته، پارکینگ، انباری و سایر حقوق پروژه تفکیک قائل شد.

مدیریت ریسک: یکی از ریسک‌های مهم، توافق بر سر یک درصد جذاب بدون بررسی مبنای اقتصادی و قراردادی آن است. ممکن است دو قرارداد با درصدهای مشابه، به دلیل تفاوت در آورده‌ها، هزینه‌ها یا تعهدات، ارزش اقتصادی کاملاً متفاوتی برای طرفین ایجاد کنند.

نگاه حرفه‌ای: سهم طرفین را باید بخشی از تعادل کلی قرارداد دانست، نه یک عدد مستقل. اگر میان آورده، منافع، تعهدات و ریسک‌های مالک و سازنده تناسب وجود نداشته باشد، حتی توافق ظاهراً برابر نیز ممکن است در عمل متعادل نباشد. این نگاه با مبانی تئوری تعادل قراردادی عارفی (ACED) هماهنگ است.  ارزش ملک، هزینه ساخت، ظرفیت واقعی پروژه، موقعیت ملک، وضعیت مجوزها، آورده مالی سازنده، تعهدات اجرایی، ریسک‌های پروژه و حتی شرایط انتقال و اجرای قرارداد می‌توانند در تعیین سهم اقتصادی طرفین مؤثر باشند. بنابراین، تعیین سهم باید نتیجه ارزیابی پروژه باشد، نه نقطه شروع آن.

گام بعدی: در Arefi_Code#420 | نقش وکیل را در قرارداد مشارکت در ساخت بررسی می‌کنیم.  حضور وکیل در چه بخش‌هایی از این رابطه قراردادی می‌تواند به شناسایی و مدیریت ریسک‌ها کمک کند. اگر درباره میزان سهم، آورده‌ها یا مبنای توافق با طرف مقابل ابهامی دارید، بررسی شرایط واقعی ملک و پروژه پیش از نهایی کردن توافق می‌تواند از شکل‌گیری اختلافات بعدی جلوگیری کند.