این مطلب با هدف افزایش مهارت‌های حقوقی مورد نیاز در زندگی روزمره تهیه شده است. مطالب این صفحه جنبه آموزشی عمومی دارند و تلاش می‌کنند مفاهیم حقوقی را با زبانی ساده، روان و کاربردی بیان کنند. با توجه به اینکه هر موضوع با توجه به شرایط، اسناد، اراده طرفین و قوانین حاکم ارزیابی می‌شود، مطالب این نوشتار جایگزین مشاوره حقوقی تخصصی یا بررسی موضوع شما نیستند. اگر درباره قرارداد مشارکت در ساخت با پرسش یا ابهامی روبه‌رو هستید یا پیش از امضای قرارداد به بررسی دقیق‌تر نیاز دارید، می‌توانید از خدمات مشاوره، تنظیم و بازنگری قرارداد، داوری یا وکالت این مجموعه استفاده کنید.
طرح مسئله: در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک و سازنده معمولاً برای مدت قابل توجهی با یکدیگر همکاری می‌کنند و تصمیم‌های آنان در مراحل مختلف پروژه بر حقوق و منافع طرف مقابل اثر می‌گذارد. از وضعیت ملک و نحوه تأمین آورده گرفته تا اجرای عملیات ساختمانی، زمان‌بندی، تقسیم واحدها، انتقال حقوق و تعهدات و پایان پروژه، موضوعات متعددی وجود دارد که باید در قرارداد تعیین تکلیف شوند. به همین دلیل، صرف توافق درباره سهم مالک و سازنده برای ایجاد یک قرارداد مناسب کافی نیست. پرسش مهم این است که اگر شرایط پروژه مطابق برنامه اولیه پیش نرفت، قرارداد چه راهکاری برای مدیریت آن پیش‌بینی کرده است؟
مهارت حقوقی: قرارداد دقیق، قراردادی نیست که الزاماً طولانی یا مملو از اصطلاحات پیچیده باشد؛ بلکه قراردادی است که موضوعات مهم رابطه طرفین را تا حد امکان روشن می‌کند. برای مثال، در یک قرارداد مشارکت در ساخت لازم است درباره موضوعاتی ذیل توجه شود
- آورده هر یک از طرفین؛
- سهم و نحوه تقسیم نتیجه پروژه؛
- تعهدات مالک و سازنده؛
- مراحل و زمان‌بندی اجرای پروژه؛
- نحوه تأمین هزینه‌ها؛
- تضمین اجرای تعهدات؛
- وضعیت تغییرات احتمالی پروژه؛
- نحوه تحویل و انتقال؛
- آثار تأخیر یا نقض تعهدات؛
- و شیوه رسیدگی به اختلافات
اهمیت تنظیم دقیق قرارداد زمانی بیشتر می‌شود که توجه کنیم قانون پیش‌فروش ساختمان نیز برای قراردادهای مشمول خود، موضوعاتی مانند بها و نحوه پرداخت، زمان تحویل، تنظیم سند رسمی انتقال قطعی، خسارات و تضمین‌ها و تغییر قیمت و مشخصات مورد معامله را مورد توجه قرار داده است. همچنین در مواردی که قانون، عمل حقوقی را مشمول الزامات ثبت رسمی قرار می‌دهد، نمی‌توان صرفاً به یک توافق عادی و کلی میان طرفین اکتفا کرد. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیز برای اعمال حقوقی موضوع ماده ۱، چارچوب ثبت و آثار حقوقی مشخصی پیش‌بینی کرده است.
نگاه حرفه‌ای: مشارکت در ساخت را باید یک رابطه قراردادی مستمر دانست، نه صرفاً یک معامله در زمان امضا. مالک و سازنده در طول پروژه تصمیم‌های متعددی می‌گیرند و هر تصمیم می‌تواند بر تعادل منافع و تعهدات آنان اثر بگذارد. بنابراین قرارداد مناسب باید علاوه بر تعیین تعهدات اولیه، ظرفیت مدیریت شرایطی را نیز داشته باشد که در زمان انعقاد قرارداد به‌طور کامل قابل پیش‌بینی نبوده‌اند. این همان نقطه‌ای است که تنظیم قرارداد با رویکرد تئوری تعادل قراردادی عارفی (ACED) ارتباط پیدا می‌کند: قرارداد باید صرفاً تعهدات را فهرست نکند، بلکه تا حد امکان میان منافع، مسئولیت‌ها و ریسک‌های طرفین تناسب ایجاد کند.
از سوی دیگر، پیش‌بینی روشن سازوکار حل اختلاف نیز بخشی از مدیریت حرفه‌ای قرارداد است. اگر اختلافی در طول اجرای پروژه ایجاد شود، وجود یک سازوکار مشخص می‌تواند به جای رها شدن اختلاف و توقف پروژه، مسیر مدیریت و حل آن را روشن‌تر کند. این موضوع در ادامه این مجموعه و در مباحث مربوط به داوری و مدیریت اختلافات در پروژه‌های ساختمانی بررسی خواهد شد. اهمیت قرارداد مشارکت در ساخت فقط در تعیین سهم مالک و سازنده خلاصه نمی‌شود. این قرارداد باید تا حد امکان حقوق، تعهدات، زمان‌بندی، تضمین‌ها، ریسک‌ها، تغییرات احتمالی، نحوه انتقال و ثبت و شیوه مدیریت اختلافات را متناسب با شرایط واقعی پروژه مشخص کند.
گام بعدی: پس از شناخت اهمیت تنظیم دقیق قرارداد، گام بعدی این است که بررسی کنیم چه املاکی اساساً قابلیت ورود به یک قرارداد مشارکت در ساخت را دارند و پیش از آغاز مذاکره چه موضوعاتی باید درباره خود ملک بررسی شود. در مقاله بعدی، در Arefi_Code#418: «چه املاکی قابلیت مشارکت در ساخت دارند؟» به این موضوع می‌پردازیم.
اگر پیش از امضای قرارداد مشارکت در ساخت نیاز دارید مفاد قرارداد، تعهدات طرفین، تضمین‌ها، نحوه انتقال و ثبت یا ریسک‌های احتمالی پروژه بررسی شود، بررسی و بازنگری تخصصی قرارداد پیش از امضا می‌تواند از تبدیل بسیاری از ابهام‌های اولیه به اختلافات پرهزینه در آینده جلوگیری کند.
دیدگاه خود را بنویسید