این مطلب با هدف افزایش مهارت‌های حقوقی مورد نیاز در زندگی روزمره تهیه شده است. مطالب این صفحه جنبه آموزشی عمومی دارند و تلاش می‌کنند مفاهیم حقوقی را با زبانی ساده، روان و کاربردی بیان کنند. با توجه به اینکه هر موضوع با توجه به شرایط، اسناد، اراده طرفین و قوانین حاکم ارزیابی می‌شود، مطالب این نوشتار جایگزین مشاوره حقوقی تخصصی یا بررسی موضوع شما نیستند. اگر درباره امکان مشارکت در ساخت یک ملک ابهامی دارید یا پیش از تصمیم‌گیری به بررسی دقیق‌تر نیاز دارید، می‌توانید از خدمات مشاوره، تنظیم قرارداد، داوری یا وکالت این مجموعه استفاده کنید.

طرح مسئله: هر ملکی صرفاً به دلیل داشتن ارزش اقتصادی، برای مشارکت در ساخت مناسب نیست. پیش از ورود به قرارداد باید وضعیت مالکیت، اسناد، کاربری و قابلیت قانونی و فنی پروژه بررسی شود.

ارزش یک ملک برای مشارکت در ساخت فقط به مساحت زمین وابسته نیست. باید بررسی شود که مطابق ضوابط و مجوزهای قانونی، چه نوع ساخت‌وسازی در آن امکان‌پذیر است. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیز در ماده ۱۴، موضوع دستور نقشه شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه را مورد توجه قرار داده و امکان تنظیم سند رسمی تقسیم‌نامه را بر مبنای شناسه یکتا پیش‌بینی کرده است. از سوی دیگر، قانون پیش‌فروش ساختمان نیز در بیان مشخصات ساختمان، مواردی مانند کاربری، مساحت عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و واحدها و سایر مشخصات فنی و معماری را مورد توجه قرار داده است. بنابراین، پیش از توافق درباره سهم مالک و سازنده، ظرفیت واقعی پروژه باید بررسی شود.

مهارت حقوقی: در بررسی اولیه، موضوعاتی مانند رسمی بودن مالکیت، وضعیت ثبتی ملک، کاربری، ضوابط ساخت‌وساز، امکان اخذ مجوزهای لازم و وضعیت حقوق اشخاص ثالث اهمیت دارند. قانون پیش‌فروش ساختمان نیز برای تنظیم قرارداد، ارائه اسناد و مدارکی از جمله سند رسمی مالکیت و استعلام ثبتی را مورد توجه قرار داده است. 

نکات کاربردی: قبل از مذاکره درباره سهم مالک و سازنده، بهتر است ابتدا مشخص شود ملک از نظر حقوقی و شهرسازی قابلیت ورود به چنین پروژه‌ای را دارد یا خیر. همچنین وضعیت ملک نباید فقط بر اساس گفته مالک یا سازنده ارزیابی شود؛ اسناد و استعلام‌های مربوط نیز اهمیت دارند.

مدیریت ریسک: وجود مشکلات ثبتی، محدودیت‌های کاربری، حقوق اشخاص ثالث یا موانع مربوط به ساخت می‌تواند بر امکان اجرای پروژه اثر بگذارد. بنابراین، یکی از اشتباهات پرریسک این است که طرفین ابتدا درباره درصد مشارکت توافق کنند و بررسی وضعیت ملک را به مراحل بعد موکول کنند.

نگاه حرفه‌ای: در قوانین جدید، توجه به وضعیت رسمی ملک اهمیت بیشتری پیدا کرده است. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مشارکت در ساخت میان مالک رسمی زمین و شخص دیگر را در اصلاحات قانون پیش‌فروش ساختمان مورد توجه قرار داده و ثبت رسمی اعمال حقوقی مرتبط با اموال غیرمنقول را نیز تقویت کرده است. همچنین قانون الزام، مالک رسمی را بر اساس ثبت ملک در دفتر املاک شناسایی می‌کند.

گام بعدی: در Arefi_Code#419 | سهم مالک و سازنده چگونه تعیین می‌شود؟ به یکی از مهم‌ترین موضوعات مذاکرات مشارکت در ساخت، یعنی تعیین سهم طرفین، می‌پردازیم. اگر درباره قابلیت مشارکت یک ملک یا وضعیت حقوقی و ثبتی آن پیش از ورود به قرارداد تردید دارید، بررسی اسناد و شرایط ملک پیش از ایجاد تعهد می‌تواند از شکل‌گیری بسیاری از ریسک‌های بعدی جلوگیری کند.